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REITs公募试点政策十年破冰 有望拓展至商业地产领域

日期:2022年06月01日

       北京报道, 4月30日, 中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域房地产投资信托(REITs)试点工作的通知。 文件提到, 基础设施REITs是国际流行的配置资产,

具有流动性高、收益相对稳定、安全性强等特点。
        有效盘活存量资产, 填补当前金融产品空白, 拓宽社会资本投资渠道,

提高直接融资比重, 提升资本市场服务实体经济质量和效率。 文件指出, 各有关单位要充分认识推进基础设施REITs试点的重要性, 加强合作, 推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易, 盘活存量资产, 形成投资良性循环, 吸引更多专业市场机构参与运营。 管理, 提高投资建设和运营管理效率, 提高投资收益水平。 从具体行业来看, 文件所指的基础设施包括仓储、物流; 收费公路、机场、港口等交通设施; 水、电、热等市政设施; 工业园区和其他基础设施; 不包括住宅和商业地产。 在征求意见稿中, 基础设施基金需采取封闭式运作, 收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。 此外,

基建基金拟持有的基建项目应已运营3年以上, 产生持续稳定的现金流, 具有良好的投资回报率, 具有持续经营和成长性良好的能力。 潜在的。 REITs公募试点政策十年破冰, 业内普遍认同。 该文件的提出, 标志着期待已久的房地产投资信托基金REITs公募试点政策终于破冰十年。 这也是中国金融创新和资本市场的标志。 改革发展迈出了历史性的新步伐。 戴德梁行估值与咨询服务部负责人胡峰在接受华夏时报记者采访时表示, 基础设施公募REITs试点工作意义重大。 市场是最大的意义; 二是过去基础设施投资建设往往依赖信贷资金。 公募REITs作为长期股权资本, 可以盘活现有基础设施资产, 降低行业负债率, 形成良性投资循环。 困境; 三、本次试点纳入的基础设施包括仓储物流、信息网络、国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等新型基础设施, 其他国家使用传统商业地产的房地产 房地产开发REITs市场则大相径庭, 对未来此类政策合规项目的高质量发展具有良好的推动作用。 真正让房地产金融创新服务于国家建设。 从基础设施为突破口, 开辟中国公募REITs。 门。 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林对华夏时报记者表示, 基础设施公募REITs的推出, 代表了我国研发公募。
       企业所得税可以破冰, 可以为基础设施项目提供长期稳定的资金, 推动新型基础设施建设, 引导部分资金进入实体经济。 此外, 这些基础设施拥有稳定的现金流, 也为社会资本提供了稳定的收入渠道。 金融地产领域资深人士姜海洋就REITs Index发表分析文章。
        文章指出, 中国版REITs将以基础设施REITs的形式进行试点, 不仅符合我国当前国情, 也有利于在实践中不断探索中国特色。 房地产投资信托基金系统。 通过 REITs 进一步增加投资可以盘活基础设施领域的存量资产。 值得注意的是, REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段, 也可能成为未来地方政府城投平台转型的方式(城投公司转型为REITs管理者)。 地方政府债务不断扩大, 其中很大一部分用于基础设施建设。 通过资产证券化, 可以将存量资产转化为流动性证券, 有效解决地方债问题。 进军商业地产对未来房地产市场有何影响? 胡峰表示, 本文件所描述的资产类型是包括仓储、物流在内的基础设施; 收费公路、机场、港口等交通设施; 水、电、热等市政设施; 工业园区和其他基础设施; 显然不包括住宅和商业地产, 未来是否会延续到商业地产尚不清楚。 未来, 公募REITs涉足领域的拓展, 将为房地产金融领域注入更多动力。 潘鹤林还表示, 从目前来看, 对房地产市场的影响并不大, 但未来不排除进一步扩展到住宅和商业地产, 包括写字楼和房屋租赁, 但 短期内不太可能。 值得注意的是, 在当前“有房不炒”的指导下, 如果大量资金能够进入楼市, 房地产将再次面临监管压力。
        姜海洋表示, 虽然标的资产只包括基础设施资产, 但市场人士对REITs试点向住房租赁和商业地产发行充满信心。 疫情对中国房地产行业影响巨大, REITs是逆周期调控的有效管理工具。 REITs可以提供房地产市场发展所需的长期资金, 是市场的重要供给主体, 为中国的发展做出贡献。 房地产行业的持续健康发展,

也为传统房地产企业转型提供了出路。 REITs具有独特的投资价值。 事实上, 在真正的REITs登陆我国之前, 我国很多公司已经发布了类似REITs的产品。 根据RCREIT(REITs研究中心)数据, 2019年中国共成功发行24只单一类型REITs产品, 发行总额达487.5亿元。 其中包括平安汇通-平安地产朗诗租房一期资产支持专项计划、中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划等产品。 截至 2019 年 12 月 30 日, 我国共发行68只REITs产品, 发行总额1402.81亿元。 准REITs和REITs有什么区别? 胡峰表示, 私募REITs只能由银行、保险公司等投资机构购买, 而公募REITs的流动性会像股票一样, 对普通人没有投资门槛。 因此, REITs丰富了公众投资者的投资。 投资渠道。 相关数据显示, 美国股票型REITs的20年年化投资回报率高达11.4%, 远高于同期美国股市和债市的回报率。 对投资的投资者来说是一个重要的补充。 与其他投资产品相比, REITs具有独特的投资价值和吸引力。 胡峰分析, 首先, REITs是一种资产证券化产品。 通过专业的管理机构进行资产的日常运营管理, 产生的租金收入以分红的形式分配给REITs投资者, 让投资者在享受房产增值收益的同时, 享受长期稳定的租金收入; 其次, REITs具有高分红的特点, 更适合有营业收入的房地产; 第三, 不同于传统的房地产信托融资, REITs是一种战略资本工具, 可以为所有持有“优质持有房地产”的实体经济体提供支持。

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